El pasado 23 de febrero de 2024 se celebró en el Ateneo de Santander, la “Jornada de formación jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria”, al que estuvo invitado ZM ABOGADOS – www.abogadoencantabria.com –
La jornada resultó especialmente interesante por el fondo del asunto que trataba, y en lo que afecta a Cantabria, esto es, la posibilidad de prohibir los pisos vacacionales por las comunidades de vecinos. El tema actualmente es motivo de no pocos litigios, y abogados que ejercen en localidades donde el turismo se encuentra en plena ebullición, tal como en Santander, observan el creciente número de consultas y asuntos que les llega a este respecto.
Asistieron al evento, entre otros, el Presidente del C.A.F. ,el asesor jurídico del mismo, D. Luis Alberto Leonardo, la Subdirectora General de Turismo, Elena Sedes, así como la Jefa de Servicio de Actividades Turísticas del Gobierno de Cantabria, Mauri García.
Comenzó el evento con la ponencia del asesor jurídico del CAF haciendo un repaso del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la controversia existente al respecto de si, cuando el artículo habla de “limitar o condicionar”, se extiende a la facultad de prohibir. Bien es sabido que la doctrina se halla dividida al respecto.
Para arrojar algo de luz a este respecto, hay que acudir a la jurisprudencia menor, ya que no existe hasta el momento, doctrina sentada por el Tribunal Supremo. Y es en el seno de esta jurisprudencia donde se enfrentan las dos corrientes actuales: una que considera que sí es posible prohibir dicha modalidad de alquiler de inmuebles en las comunidades de vecinos, con la consecución de un quórum de 3/5 y otra que sostiene la tesis inversa.
Jurisprudencia menor tendente a autorizar la prohibición de alquilar como piso turístico con quórum de 3/5.
Es esta la postura que parece ir prosperando, al tenor de la inclinación que tienen las Comunidades autónomas a legislar restrictivamente, en este sentido, dentro del ámbito territorial en el que son competentes.
La jurisprudencia entiende que estos acuerdos que prohíben la actividad de pisos turísticos dentro de los pisos que forman parte del edificio de la comunidad, no suponen realizar una interpretación literal del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que ha de realizarse una lectura acomodada al texto. El citado precepto no comprende el término “prohibición” sino “limitar” pero una de las acepciones de dicho verbo es “poner límites a algo” y prohibir el desarrollo de una concreta actividad en las viviendas privativas del inmueble constituye un límite a su uso, no una prohibición absoluta del mismo. En este sentido, destacan las siguientes resoluciones:
SAP de Alicante 109/2022 de 7 de marzo.
SAP de Alicante 198/2022 de 25 de mayo.
SAP de Málaga 40/2023 de 25 de enero.
SAP de Cantabria 538/2022 de 28 de noviembre.
SAP de Cantabria 893/2022 de 23 de noviembre.
Además, la SAP de Cantabria 538/2022 de 28 de noviembre también recuerda que la STS de 3 de diciembre de 2014 ha establecido que:
- “en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general afectan el interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio del uso del inmueble, que es lo que ocurrió en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa. La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 señala en su fallo <<se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, que para que sean eficaces que consten de manera expresa. Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben de estar inscritas en el registro de la propiedad”
- Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de su utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad, su título constitutivo, o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2008 y de 20 de octubre de 2008, entre otras.
Problemas principales que se plantean – La Sentencia 184/2022 del STSJ
STSJ de Cantabria de la Sala de lo Contencioso 184/2022 de 13 de mayo de alguna manera ha venido a alimentar la controversia, primero al calor de si la concesión de la declaración responsable previa a celebración de la Junta donde se prohíbe el alquiler turístico, resulta suficiente título para considerar el derecho precedente a la prohibición establecida.
<<…que lo que aquí interesa es la efectividad de la declaración responsable, y esta, que consiste en la posibilidad de realizar una actividad de modo inmediato a su presentación, se produjo a partir del 10 de marzo de 2020, por lo que no puede ser alterada por el acuerdo de la Junta de Propietarios de 14 de marzo. Cierto es que esa efectividad puede verse detenida si la Administración comprueba, en su facultad de control “a posteriori” que la declaración responsable no cumplía los requisitos legales; y cierto es que, en este caso, la Administración dictó la resolución de 26 de octubre de 2020 (la impugnada) tras la correspondiente verificación con resultado positivo. Pero esta resolución no autoriza, ni habilita el ejercicio de la actividad turística en la vivienda de referencia (ya hemos dicho que la técnica de declaración responsable difieren en esencia de la técnica de autorización administrativa) lo que hace es confirmar la habilitación de la propia declaración responsable conlleva.
[…] El interesado no tenía por qué esperar a que se celebrase la Junta Extraordinaria de 14 de marzo de 2020 porque el art 5.1d) del Decreto 225/2010 no requiere la obtención de una autorización de la Comunidad de Propietarios previa a la presentación de la declaración responsable, es más, ni siquiera exige que la declaración se adjunte un certificado emitido por aquélla sobre la circunstancia que el precepto contempla, lo que exige es que, en la declaración responsable, el propio declarante exprese tal circunstancia, lo que, obviamente ha de hacer contando con los estatutos y acuerdos vigentes en el momento de la presentación de la declaración, sin esperar a que la Comunidad de Propietarios decida nada nuevo al respecto. >>Fundamento de derecho 4º -
La cuestión cuya resolución es la llave de la solución del caso, es la existencia, o no, del impedimento a la efectividad de la declaración responsable que implica el requisito exigido en el artículo 5.1.d) del Decreto 225/2019.
1º- Los estatutos de la Comunidad de Propietarios no prohíben la actividad de turística en los inmuebles.
2º - El acuerdo de Junta de Propietarios es de 14 de marzo de 2020, no se adoptó por unanimidad, lo que la priva de virtualidad alguna, dado que la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre propiedad horizontal (en delante LPH) la exige, veamos:
<<Considerando el silencio de los estatutos al respecto, podría entenderse que la prohibición que el sobredicho acuerdo dispone es una modificación de aquellos, decisión que requiere unanimidad, según el art 17.6 LPH “ Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”
Este artículo 6, debe ponerse en relación con el apartado 12 del mismo artículo, que dice: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
(El art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos se refiere al uso turístico de las viviendas).
El citado apartado 12 del art. 17 de la LPH no requiere unanimidad, pero solo contempla la limitación y/o condicionamiento, no la radical prohibición.
CONCLUSIONES PRINCIPALES
1.- Las condiciones que consten en estatutos para desarrollar las actividades económicas en los inmuebles de las comunidades son extensivas a la actividad de alquiler vacacional.
2.- El criterio de la Audiencia Provincial de Cantabria es que se pueden adoptar acuerdos de prohibición por doble mayoría de 3/5.
3.- Los acuerdos de prohibición tomados por 3/5 se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad.
4.- La norma establece que los propietarios solicitan la inscripción en el registro general de empresas turísticas mediante la técnica administrativa de la declaración responsable que no requiere presentar certificado del administrador.
5.- Además, la declaración responsable, habilita para el desarrollo del alquiler vacacional desde del momento mismo de su presentación.
6.- No existe precepto ni amparo legal que obligue a un administrador de fincas a emitir el certificado de inexistencia de acuerdos de prohibición.
7.- Los acuerdos no inscritos no tienen eficacia frente a terceros conforme a la doctrina del TS, pero sí tienen trascendencia en cuanto están contemplados como requisito impeditivo en la norma reguladora de las viviendas de uso turístico.
LA NUEVA LEGISLACIÓN
No obstante, la Consejería de Turismo, a fin de regular estos controvertidos aspectos, Cantabria elaborará un nuevo decreto autonómico para regular las viviendas de uso turístico a lo largo de los próximos meses que “permita establecer un marco normativo apropiado para frenar la proliferación de viviendas de uso turístico ilegales en la comunidad autónoma”
La Consejería de Turismo pretende que la normativa esté lista para el próximo verano e incluirá nuevos requerimientos para este tipo de alojamientos, aunque traslada la responsabilidad a los ayuntamientos.
Para completar esta información puede acceder a los siguientes enlaces:
Si necesita un abogado para conocer las posibilidades de legalizar su inmueble como piso turístico en Cantabria, contacte con nosotros. O, si es presidente o administrador de una Comunidad de Vecinos puede confiar en nosotros para defender los derechos de su Comunidad. Somos abogados en Cantabria, Santander, Torrelavega, y Madrid.