Estrenamos este 2024 sin que, hasta la fecha, el Tribunal Supremo se haya declarado acerca de la potestad con que cuentan las comunidades de vecinos para prohibir, o no, que un propietario pueda utilizar su inmueble para arrendarlo bajo la figura de “piso vacacional” No es tema baladí en este campo, y así, administradores de fincas, presidentes de comunidades de vecinos, los propios interesados, y vecinos afectados esperan ansiosos una jurisprudencia sentada por el Alto Tribunal que no llega, y que hace más falta que la lluvia, que también nos es esquiva en general en España, todo sea dicho de paso.
Con cada noticia se alteran los corazones.
Las recientes sentencias
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado dos recientes sentencias en las que avala el veto de los ‘apartamentos turísticos’ en aquellas comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica ya que considera que tal actividad dentro de la esfera de estas.
Se ha detenido el Tribunal, no obstante en aclarar que, en los casos a los que se ha sometido a su criterio el litigio, no se está refiriendo a la regulación comprendida en la Ley de Propiedad Horizontal es su artículo 17.12
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
<El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos>
Así la STS 1643/2023, 27 de Noviembre de 2023 en su <fundamento de derecho> Cuarto se expresa en los siguientes términos: “En este caso, no se trata de la aplicación de dicho precepto recientemente reformado, sino de determinar si en los estatutos de la comunidad actora existe una prohibición de destinar los pisos litigiosos al uso turístico, sin que se cuestione por ninguna de las partes la validez o eficacia del art. 31 de los estatutos sociales”.
El sostenimiento de la controversia.
Como puede verse, nada resuelven estas sentencias del quid de la cuestión, que no es otro que dirimir si el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo permite que la comunidad de vecinos pueda prohibir el alquiler turístico de las viviendas, mediante el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de las cuotas y de propietarios. Para unos en virtud de la Ley, el acuerdo de la comunidad en los términos en líneas superiores expresado, no permite prohibir sino únicamente establecer límites y/o condicionar dicho tipo de arrendamiento y uso.
Así, para alteración de la calma de una jurisprudencia menor que parecía ir estableciéndose pacíficamente a favor de esa capacidad de prohibir por parte de las comunidades (en Cantabria, valga como ejemplo la Sentencia Nº 538/2022 (recurso 818/2021) declarada por la Audiencia Provincial de Santander, así como las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de junio de 2020, y la de 5 de noviembre del mismo año, así como las de 22 de enero de 2021) llegó la reciente sentencia del mes de octubre de 2023 del Juzgado de Primera Instancia Número 8 de Sevilla manifestándose en contra de tal posibilidad.
Y es que, en puridad, ni siquiera un Título Constitutivo o los propios Estatutos en los que se haga constar el uso y destino del edificio se encuentran habilitados para limitar el uso las facultades dominicales ya que para ello «deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos» (AP Madrid, Sección 11.ª, de 2 de marzo de 2018 (SP/SENT/952942)).
Como señala la Sentencia de 20 de octubre de 2008 (SP/SENT/182559): «La doctrina constitucional entiende que el art. 33 CE reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos.
El dispar criterio de los jueces a este respecto.
El criterio de los jueces a este respecto, como se ve, está dividido, y así, cada cual campa por sus fueros atravesando los farragosos campos, unas veces del derecho constitucional a la propiedad privada (art. 33 CE) y libertad de empresa (art. 38 CE) y otros en el farragoso tránsito de aliviar los rigores de la Ley de la Propiedad Horizontal recordando que no existe derecho (constitucional o no) que no encuentre, en el interés general, límites inquebrantables.
Y es que, frente a una postura libertaria, existe la necesidad de regular el despropósito que supone, en algunos lugares de nuestra geografía, la proliferación sin control de los pisos turísticos, que por su finalidad lucrativa desvirtúan el uso de las viviendas residenciales, haciendo que el precio de los inmuebles se dispare, y los barrios sean zonas recreativas en vez de lugares llenos de familia y vida.
Mientras tanto las comunidades legislando: ¡otro vuelco al corazón!. El pleno del Parlament de Cataluña validó el 20 de diciembre el Decreto Ley que regula las viviendas de uso turístico, aunque modificado este para que solo sea obligatoria en 140 municipios, y no en los 262 previstos. Además suprime el límite de 10 unidades por cada 100 viviendas, una ratio que cada ayuntamiento tendrá la libertad de fijar o no según considere…
Así, hasta la fecha, están las cosas.
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